稼働率50%アパートのゆくすえ

●不動産コンサル本音メールマガジン●
「アパートマンションだけが土地活用ではない!」

こんにちは。
「アパート・マンション以外の土地活用ドットコム」の小林です。
築30年の木造アパートが稼働率50%になったとき、皆さんならどうしますか?

こんな選択肢が考えられるかと思います。
①一生懸命リノベ―ション・リフォームを行い賃貸募集して満室を目指す
②住人に出ていくよう促し解体・更地での売却や建て替えを目指す
③意思決定をせず半年後に考える

 

どれが正しいのでしょうか。
先日、人口減少方向にあるエリアのオーナー様からの相談をいただきました。
出来るだけ頑張って稼働率を高めてから売却して
現金にするのがよいのでは、というご意見でした。
①のストーリーですね。

もちろん利回り物件で人気のあるエリアであれば①は正解です。
でも、自分でも人口減に気づいて
「売却したほうがよい」と考えているとすれば
それは賃貸物件として「売り抜く」ことを考えているのであり、
買う方もよほど注意力の無い人でなければ
売り抜きたい物件をわざわざつかまないと
考えるのが自然でしょう。
すべては人口のマーケットが増減のどっちに向かっていて
競合がどれだけあるか、
に尽きると思います。
サブリースで保証されているからとか
瞬間的に稼働がよくなるから
高く売れるものではありません。
人口減のエリアでも
リノベーションによって競合を出し抜き
家賃を下げて稼働アップが目指せるのであれば
①でもよいと思います。

そうでなければ②を視野にいれるべきかもしれません。
④として、稼働が50%の物件を2つ持っている場合には
新しいほうの物件に住人さんをよせて
古いほうを立て替える・あるいは売却する手も
あることを付け加えておきます。
③のようにダラダラっとしていることにメリットはありません。
ぜひ時も金なりと思って方向性を見極めていただきたいと思います。
最後までお読みいただきましてありがとうございました。
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【発行者】
「アパートマンション以外の土地活用.com」運営事務局
不動産鑑定士兼不動産コンサルタント
㈱クリエイティブ・アセット・カンパニー 代表取締役 小林俊広

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