建物用途の違いと事業性

都心ではなく郊外の土地について活用方法のご相談を受けることがよくあります。

郊外型の土地の特徴にはこのような点があります。

・都心に比べて土地の面積が大きい(数百坪から数千坪レベル)
・郊外では建てられない建物がある
(高く建てられない・繁華性の高い商業用途は×、工業用途×など)
・郊外型でこそ建てられるものがある
(工場、病院、介護施設、大型商業施設など)
・住宅用途よりも効率よい土地活用方法がある
(コンビニ、商業用途など)
郊外型の土地でもっとも慎重にならなくてはいけないのは
アパート・マンションを建築することです。

 

土地の規模が大きいので、目いっぱいに建てるとしますと、
エリアのニーズに対して相当の数のお部屋ができてしまいます。

 

建築会社サイドは建築受注高を求めて提案してくることが多く、
将来の稼働率を考えますと過剰になってしまうことが多いです。
安全性を考えますと、目いっぱいの住宅建築をするよりも、
必要な駐車場面積を確保して残る部分に店舗や施設を建てるという
商業施設や介護施設のほうが
投資効率が高くなることも多々あります。

目いっぱい建てないことが大事なこともあるわけです。

たとえば、スーパーや衣類販売、ドラッグストアなどは、
土地の面積の約3分の1が建物に提供され、
3分の2が駐車場に提供されています。

この比率は、スーパーや物販店舗、ドラッグストアなどの業態により異なりますが
経験値によってテナント店舗側から提案されます。
テナント店舗の場合には撤退されると稼働率が0%になる一方、
賃貸借契約の条項によって撤退のリスクを
ある程度マネジメントすることができます。

 

それにより稼働率100%を実現しながら
住宅の空室リスクよりも安全な賃貸経営を行うことが可能となります。

 

介護施設などもこの考え方が可能となります。
一括で介護事業者に借り上げてもらうことで稼働が安定します。

 

もちろんリスクはゼロではありませんが高齢者は増加傾向にありますので
マンション・アパート経営よりは感覚的にも安心感があるといえます。
どうしても規模が大きくなりますとアパート・マンションの提案規模が
適切かどうか不安になりますし、
商業施設や介護施設と比較する言っても、
なかなか提案内容を判断しずらいと思います。

この「事業性比較」をしてどちらが適正かを判断された方は
ぜひ弊社にお声がけいただきたいと思います。