周りにアパートやマンションばかり建っていて、これ以上本当に必要なの？
少子高齢化でいま建てても将来空室が増えるのでは？
駅から遠いのにワンルームマンションで大丈夫？他の土地活用方法はないの？
アパートやマンションでも差別化が必要なのでは？
もうアパート経営は飽き飽き。
もっと面白い建物で賃貸経営してみたい。
店舗で賃貸経営って難しいのかな？
介護施設で賃貸経営の相談ってどこに聞いたらいいんだろう？
どんな建物用途にすれば安心なのか相談したい。
当社では
少子高齢化で若い世代が減っているなか、アパート・マンション経営に不安はありませんか。自分が建てたあとに他の人が似たものを建てるリスクもあります。もっと差別化したり、他の用途で安全に家賃収入が入ってくる方法はないでしょうか？
こんな疑問に答えたくてこのサイトを立ち上げました。共同住宅がダメなら介護施設、介護施設がダメなら戸建て賃貸。場合によっては建てて経営することはあきらめて土地のまま売却。こんなアドバイスをしてくれる人がほとんどいないことに気づきました。
これでは地主さんも迷ったままで着工するに違いない。いろんな会社が自分たちの得意な商品をPRしておしまい。
これではいけないと思い、他の用途や方法を一緒に考えるサイトを作ることにしました。アパート以外・マンション以外土地活用.comでは、
・5000件以上の不動産の評価をしてきた不動産鑑定士
・総額500億円以上の資産運用を経験してきた不動産ファンドマネジャー
・総額50億円以上の建物開発を行ってきたデベロプメント経験者
・その他宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（ファイナンシャルプランニング技能士2級）
を擁しており、例えばこのような疑問に答えていきます。
■建物用途の比較
| マンション | 店舗（コンビニ） | |
|---|---|---|
| 土地面積 | 250.87坪 | |
| 建物規模 | １LDK5戸・２LDK10戸（計20戸） 延床面積230.52坪 |
延べ床面積45.32坪 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造・３F建 | 鉄骨造・平屋建 |
| 総工事費 | ２億１千万円 | ２１００万円 |
| 預り金想定額（敷金） | ー | ７２０万円 |
| 預り金想定額（建設協力金） | ー | １０００万円 |
| 当初月額賃料収入 | １８０万円 | ４５万円 |
| 契約期間 | 20年（サブリース） | 20年 |
| 表面利回り | 10.3% | 25.7% |
| ネット利回り | 8.8% | 23.1% |
| リスクとリターン | ○土地活用の王道ゆえの分かり易さ ●駅からやや遠い ●供給物件多数 ●将来の賃料想定に不安あり ●他エリアからの流入人口期待できず |
○商業立地として良好（視認性・車両乗り入れ） ○敷金・建設協力金により資金調達が楽 ○坪１万円の家賃は上出来 ○大手コンビニチェーンの資本力 ●撤退リスク有り |
| 総評 | 駅から徒歩15分とやや遠いためファミリータイプ中心の間取りは理解できる。容積率は多少残しての計画。想定賃料を得るには駐車場台数がやや少ない可能性あり。5年後あたりから想定家賃収入の設定が厳しくなると考えられる。 | 前面が幹線道路かつ角地の利点を生かしコンビニの誘致が現実的と考えられる。鉄骨造だが平屋・スケルトン貸しにつきオーナー負担は比較的楽であり、投資効率は共同住宅より相当良いレベルといえる。当該テナントは建設協力金の提供があり、実質的な自己資金回収は1年を要しない。キャッシュ総額狙いではなく相続税対策として効果的な取り組みといえる。 |
■規模の比較
| ２F建て | ３F建て | |
|---|---|---|
| 土地面積 | 103.57坪 | |
| 延床面積 | １Kタイプ15戸・123．43坪 | １Kタイプ22戸・175.43坪 |
| 構造 | 木造・２F建 | 鉄筋コンクリート・３F建 |
| 総工事費 | ８７００万円 | １７３００万円 |
| 当初月額賃料収入 | ８９万円 | １５５万円 |
| 表面利回り | 12.3% | 10.8% |
| ネット利回り | 10.5% | 9.3% |
| 比較・総括 | 木造であるがゆえに建築単価は抑えられるが家賃単価もそれなりに低くなる。総戸数として15戸に抑えられている点も無難である。ただし総額のキャッシュフローは鉄筋コンクリートよりは劣る。ローン額をおさえて手堅い収入を得たい場合には木造が適切。オートロックやネット回線などの設備を充実させるなど、最低限の住戸環境は具備しておきたい。 | 新築マンション・鉄筋コンクリート造は新築の募集は安心感がある。一方で建築単価が木造より高額であるため、面積が大きくなる以上に総工事費が高くなる。工事費に占めるローン割合が大きくなるため、変動金利の場合には長期的な金利変動リスクを意識する必要がある。収入総額は木造より勝る。鉄筋造であることにうぬぼれず、競合との比較優位箇所をよくウォッチすることが必要。 |
■資金調達やお金の相談
例）
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■ビル型店舗
・人の往来が多いところであれば住居系ではなく店舗を誘致できる場合があります。 |
■郊外型店舗 ・車の通行量が多いところでは住宅街でも店舗を誘致できる場合があります。 |
■店舗兼住宅 「住宅はたくさんいらないけど店舗を１Fに誘致できるなら儲かるかも」「自分でちょっと商売をして、空いたときは人に貸したい」。いろんなニーズにあてはまります。 |
■デイケアサービス 「高齢者向けサービスなら今後もニーズがあるはず。」 こんなお考えの方は多数いらっしゃいます。自分もお世話になりたい。こんなニーズにもあてはまります。 |
■グループホーム マンションぐらいの規模になると高齢者の方々がお住まいになる「グループホーム」の業態が当てはまる場合があります。介護事業者に一括で借りていただけます。 |
■戸建賃貸
一戸建ての賃貸物件は供給数がかなり少なく稼働率が期待できます。無理にアパート・マンションを建てて稼働率に不安を抱えるよりも、投資額を抑えて利回りを確保する戸建賃貸が注目されています。 |
■賃貸併用住宅 建物の一部を外部に賃貸してその家賃でローンを返す手法が多くなってきました。相続税対策として貸家をつくたり、建て替えするのにローンが重いという人にぴったりです。 |
■シェアハウス アパート・マンションの空室が不安な方は、一括で運営会社が借り上げてくれるシェアハウスという形態もあります。稼働が高く安定しやすい「コンセプトシェアハウス」も流行っています。 |
■デザイン系共同住宅 共同住宅をもっとデザイン的にかっこよくすれば稼働が高まるはずという方には個性ある建築物を狙う手もあります。マイナーですが趣向を凝らした物件も多数あります。 |
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■専門家による実地調査+建物用途提案
実地調査に関連したよくある質問
Q どこまでなにをしてくれるの？
A 現地を確認して土地の状況を整理し、レポートとしてご提出します。土地活用として成功する可能性がある企画を提案しますが、図面作成までは含みません。
Q 建物企画についての提案はどうやって判断するのですか？
A 周辺の建物マーケットやお客様の希望、資金の余裕度、生活の豊かさ、相続人が誰かにいたるまで、あらゆる要素を考慮して最も望ましい建物企画を提案します。
Q 権利関係、境界問題、相続関係については？
A 権利関係、境界などを含め、健全な賃貸経営・土地活用にいたるまでの障害となるものについて問題点をご指摘致します。
■周辺地域マーケット分析
周辺地域マーケット分析に関連したよくある質問
Q なにがわかるの？
A 地域の年齢別の人口増減や最寄り駅の乗降客数の増減がわかることで、今後、共同住宅として高いニーズが期待できるかどうかなどがわかります。
Q 所得層については？
A 町別にどの所得層が多く存在しているかが判明し、品等のよい町かどうかがわかります。
■共同住宅の建築計画シュミレーション
共同住宅の建築計画シュミレーションに関連したよくある質問
Q なにがわかるの？
A 自分の土地において作ることができる最大の建物の規模をおおよそ把握することができます。ただし、斜線制限や前面道路幅員制限、行政指導内容により最大の建物が建てられないこともあります。
Q 住宅以外の用途については対応可能ですか？
A このサービスについては住居系のみとなっています。
■書類探索アドバイス
「この資料があるはず」「これは役所で再取得できる」など、資料の専門家である不動産鑑定士が探索のお手伝いを致します。
書類探索に関連したよくある質問
Q 測量図面がなく土地の面積がわからないと言われているのですが？
A 測量をしていない、または作成した資料を紛失している場合があります。再度測量しなおすことでより正しい土地の資料を得ることができます。
Q 建物を建てた当時の資料がなにも残っていないのですが？
A 可能な範囲で復元できる資料を取り揃えます。
Q 相続をしたときに引き継いだ程度の資料しか残っておらず、どこから手をつけたらよいか？
A 残っている資料とヒアリングにより入手可能な資料をお伝え致します。
■不動産鑑定評価書の作成
不動産鑑定評価書に関連したよくある質問
Q 不動産鑑定評価書は誰が作成をすることができるのか？
A オフィシャルな不動産鑑定評価書は国家資格である不動産鑑定士のみが作成することができます。
（一般的な不動産仲介業を行う宅地建物取引業者は作成できません）
Q 相続税対策においてどのような効果があるのか？
A 路線価に基づく相続税試算では土地が実勢価格よりも高く評価される場合があり、別途不動産鑑定評価書を作成し税務署に届け出ることで評価額および納税額の減額が成立する場合があります。
（一般的な不動産仲介業を行う宅地建物取引業者は作成できません）
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