土地活用をお考えの
オーナー様へ

介護施設での土地活用をお考えの方へ

高齢者人口の増加に伴い高齢者の方々が利用する様々な施設が現れるようになってきました。
総務省の国勢調査によると、2015年における65歳以上の人口割合は26.8%となりすでに約4人に1人が「高齢者」です。

2025年にはさらにこの割合が30.3%となり、およそ3人に1人が「高齢者」となります。
アパートやマンションの供給増・少子高齢化による需要減に伴い、安全な賃貸経営を望むなら 「高齢者向け施設・高齢者向け住宅」が手堅いだろうと考えるのは大変自然な流れです。

土地活用の観点から介護施設を大きく分けると2種類です。
施設系
住居系
となります。

の施設系は、入浴や食事の介護、機能訓練などを主としたサービスの提供を行います。

  • ・デイサービスセンター(通所介護)
  • ・小規模多機能型居宅介護(通い・訪問・一部宿泊含む
  • などがあります。

マンションやビルの1Fなどをテナントとして貸し出すなら30坪ぐらいから可能ですが、
大きめになりますと建物面積で80−120坪ぐらい必要とします。
土地面積になおすと100〜300坪ぐらいになります。
物販や飲食店と違い、人の手による「サービスの提供」がメインとなりますので、
賃貸経営の感覚としては、フィットネス、ヨガ、サロン、美容院のような業態に近いと捉えることもできます。

住居係は、主に高齢者が生活したり泊まったりする施設になります。

  • ・ショートステイ
  • ・グループホーム
  • ・サービス付き高齢者住宅
  • ・有料老人ホーム

ショートステイでは、在宅介護をしている家族向けに介護の負担を軽減することを目的に
高齢者を短期的に預かって、生活援助や機能訓練を行います。

グループホームでは、主に軽度の認知症の高齢者が共同生活を送る施設になります。
1ユニット9人×2(計18人定員)というものが一般的で、規模としては土地で150〜200坪を必要とします。
サービス付高齢者住宅とは、高齢者の方々が専用で済む賃貸住宅です。
バリアフリーだったりヘルパーが勤務しているなど高齢者が生活しやすいように出来上がっています。

見守りや安否確認などの生活相談サービスがついています。
でも住む方にとっては、家賃を払って住むという「賃貸借契約」がベースになります。

土地で300坪前後を必要とします。建物なら標準的なもので600坪ほどになります。
建築にあたり国や都道府県から補助金が出る点で、利回りが確保しやすいなど土地活用に向いている施設ともいえます。
略して「サ高住」「サつき」と読んだりしますが、介護機能が充実している場合には次の有料老人ホームに近い機能を持っていたりします。

有料老人ホームは土地面積で300〜400坪ほどが必要となります。
建物規模で600−800坪ほどになります。

有料老人ホームは名前のとおり、月々有料で家賃や利用料を支払い、介護や食事等のサービスを受けつつそこで生活します。
賃貸借契約ではなくサービスを利用するという「利用料」に基づきます。
そして利用料の金額レベルに応じて様々なサービスレベルがあります。
高級なものから怪しいものまで様々、というのが実状です。

サ高住との比較では、一般に要介護度が低いのがサ高住で、高いのが有料老人ホームですが、
要介護度1や2であれば、どちらを選ぶことも可能です。

大家から見た場合には、いずれも一括で介護事業者に借り上げてもらうことが多いです。
管理もすべてお任せすることになるので、
大家は建物を所有し、建物保険料と固定資産税、一部の修繕費用を負担するにとどまります。

そういう意味では商業施設や介護施設は一括で借り上げてもらって管理も任せられるという点で手離れがよいといえます。

さて、このような介護施設は、その建物名称によりすべてきれいに分類されるというよりは、
最近ではグループホームに加えて小規模多機能型居宅介護の機能を併せ持つなど複合的に行う介護事業者も増えてきています。

外から見ただけではどのような機能を持つ施設なのかなかなかわかりにくくなってきています。

上記の用途の組み合わせにより、各社が最も得意とする面積が生じており、 単純にこの業態なら●坪、とは当てはまらない傾向にあります。 逆にいえば、坪数に関わらず、 介護事業者とマッチングできるチャンスがあるといえるでしょう。

さらに法律面を見ると介護保険法老人福祉法高齢者住まい法など、
各種の法律下において規制や補助金の制度があり、見た目の施設の様子に比べてその枠組みは大変複雑です。
そして収益性では1つの傾向があります。

の施設系では商業店舗のような高い家賃水準は一般的には期待できません。
業態にもよりますが、感覚的には商業店舗の1〜2割ほど少ない水準でしょうか。
ただ、今後も必要とされる業態である以上、安定的な稼働は期待できます。
家賃水準が高くて退去や空室が発生する商業店舗・アパマンに対して、
家賃水準はやや低くても安定している介護系施設、という構図です。
安定志向の方には介護系はとてもマッチしていると思います。

住宅系でも同じことが言えます。
有料老人ホームやサ高住は、ワンルームマンションほど高い賃料単価は得られませんが
頻繁な退去や引っ越しが想定されているわけではないので稼働としては安定的といえます。

さらに大手の介護事業者が借り上げてくれればテナントとしての資本力が期待でき
管理面もお任せなので、手放しで長期安定的な賃貸経営が期待できるといえます。

でもよいことばかりでもありません。

介護事業者は利用者からの利用料に加えて 介護保険法に基づく介護報酬をその収益源としています。

ただ、国からの介護報酬は3年に1度、切り下がってきています。
介護保険制度は2000年に出来上がりましたが、
高齢者の増加とともに支払う保険料が増加しておりその財政状態は悪化しています。

経営が厳しくなるため介護事業者は淘汰される傾向にあります。

厳しい保険制度のもとで生き残れる介護事業者を選ぶことも大切といえます。

土地活用に必要な面積の目安

業種 土地面積 建設面積
通所介護(デイサービス)

通所介護(デイサービス)

150坪〜

30坪〜120坪

小規模多機能型居住介護

小規模多機能型居住介護

100坪〜

50坪~100坪

ショートステイ

ショートステイ

150坪~

250坪~

介護付有料老人ホーム

介護付有料老人ホーム

200坪~

300坪~800坪

サービス付き高齢者住宅

サービス付き高齢者住宅

300坪~

300坪~800坪

グループホーム

グループホーム

150坪~

100坪~200坪

特別養護老人ホーム

特別養護老人ホーム

300坪~

500坪~1000坪

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