「介護施設の土地活用」運営事務局の小林です。

当社では『商業施設開発』『アパート・マンション開発』『オフィスビル開発』などの事業開発や土地活用の経験をもとに、個性のある土地についてそれぞれどんな利用方法が最も適切なのかを常に考えてきました。

少子高齢化で若い世代が減っているなか、アパート・マンション経営に不安はありませんか。

自分が建てたあとに他の人が似たものを建てるリスクもあります。
もっと差別化したり、他の用途で安全に家賃収入が入ってくる方法はないでしょうか？

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高齢者人口の増加に伴い高齢者の方々が利用する様々な施設が現れるようになってきました。
総務省の国勢調査によると、2015年における65歳以上の人口割合は26.8%となりすでに約4人に一人が「高齢者」です。

2025年にはさらにこの割合が30.3％となり、およそ3人に一人が「高齢者」となります。
アパートやマンションの供給者・少子高齢化による需要減に伴い、安全な賃貸経営を望むなら「高齢者向け施設・高齢者向け住宅」が手堅いだろうと考えるのは大変自然な流れです。

介護施設は少子高齢化社会においてはもっともニーズのある用途といえます。

当社では各介護施設事業者とのネットワークを活用し、皆様のお土地について開設ニーズがあるかどうかを確認しながら、事業化の提案を行っています。なお、建設会社ではないので工事会社はお選びいただくことが可能です。

一方で、こんな疑問をお持ちのかたもいらっしゃいます。
・最近はこの辺も介護施設が増えてきたから建てすぎじゃない？
・有料老人ホームとサービス付き高齢者住宅、何が違うのかな？
・何坪ぐらいあれば介護施設がつくれるんだろう？

このような疑問に答えるべく、当社では、
・5000件以上の不動産の評価をしてきた不動産鑑定士
・総額500億円以上の資産運用を経験してきた不動産ファンドマネジャー
・総額50億円以上の建物開発を行ってきたデベロプメント経験者
・その他宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（ファイナンシャルプランニング技能士2級）
を擁しており、地主の皆様からのご質問に多数お答えしています。

■介護施設系土地活用の分類

土地活用の観点から介護施設を大きく分けると２種類です。
①施設系
②住居系
となります。

①の施設系は、入浴や食事の介護、機能訓練などを主としたサービスの提供を行います。

• デイサービス
• デイケア
• 小規模多機能型居宅介護（通い・訪問・一部宿泊含む）

マンションやビルの１Fなどをテナントとして貸し出すなら３０坪ぐらいから可能ですが、大きめになりますと建物面積で８０−１２０坪ぐらい必要とします。
土地面積になおすと１００〜３００坪ぐらいになります。

物販や飲食店と違い、人の手による「サービスの提供」がメインとなりますので、賃貸経営の感覚としては、フィットネス、ヨガ、サロン、美容院のような業態に近いと捉えることもできます。

②住居系は、主に高齢者が生活したり泊まったりする施設になります。

• ショートステイ
• グループホーム
• サービス付き高齢者住宅
• 有料老人ホーム

住居系は建物をまるごとテナントの仕様で地主が建築し、それを一括で賃貸することがほとんどです。
将来的に、介護事業者が入れ替わることも考えられますが、各事業者によって運営しやすい仕様がありますので、できるだけ最初の事業者に長く借りて頂くことを考えることがとても大事です。

近隣での高齢者ニーズや競合の有無も大事ですが、介護事業者の資本力や運営能力の判断も大事になってきます。

■土地活用に必要な面積の目安

業種	土地面積	建設面積
通所介護（デイサービス）	150坪〜	30坪〜120坪
小規模多機能型居住介護	100坪〜	50坪～100坪
ショートステイ	150坪～	250坪～
介護付有料老人ホーム	200坪～	300坪～800坪
サービス付き高齢者住宅	300坪～	300坪～800坪
グループホーム	150坪～	100坪～200坪

ショートステイでは、在宅介護をしている家族向けに介護の負担を軽減することを目的に高齢者を短期的に預かって、生活援助や機能訓練を行います。

グループホームでは、主に軽度の認知症の高齢者が共同生活を送る施設になります。
１ユニット９人×２（計１８人定員）というものが一般的で、規模としては土地で１５０〜２００坪を必要とします。
サービス付高齢者住宅とは、高齢者の方々が専用で済む賃貸住宅です。
バリアフリーだったりヘルパーが勤務しているなど高齢者が生活しやすいように出来上がっています。

見守りや安否確認などの生活相談サービスがついています。
でも住む方にとっては、家賃を払って住むという「賃貸借契約」がベースになります。

土地で３００坪前後を必要とします。建物なら標準的なもので６００坪ほどになります。
建築にあたり国や都道府県から補助金が出る点で、利回りが確保しやすいなど土地活用に向いている施設ともいえます。
略して「サ高住」や「サつき」と読んだりしますが、介護機能が充実している場合には次の有料老人ホームに近い機能を持っていたりします。

有料老人ホームは土地面積で３００〜４００坪ほどが必要となります。
建物規模で６００−８００坪ほどになります。

■特典の内容について

■建物用途の比較

「マンションと介護施設、どちらが安全で儲かるんだろう？」 

という比較をしたいときには、以下のように事業収支とリスクリターンを分かり易くレポートします。 マンションと介護施設の比較や、店舗との比較なども可能です。事業経験豊かな当社がプロジェクトに関する見解をお伝えします。

	マンション	介護施設 （介護付き有料老人ホーム）
土地面積	281.47坪
建物規模	3LDK（計38戸） 延床面積809.91坪	延べ床面積449.95坪(36室）
構造	鉄筋コンクリート造・３F建	鉄筋コンクリート造・地上３階建
総工事費	9億7千万円	6億円
預り金想定額（敷金）	５７５万円	２１１８万円
預り金想定額（建設協力金）	ー	―
当初月額賃料収入	５５０万円	３５３万円
契約期間	20年	25年
表面利回り	6.8%	7.1%
ネット利回り	5.4%	6.3%
リスクとリターン	○土地活用の王道ゆえの分かり易さ ●駅距離徒歩16分。 ●供給物件多数 ●築年に応じて賃料が切り下がる。	○高齢者施設につきニーズが強い。 ○シングルテナント・法人一括賃借の安定性。 ●シングルテナントにつき撤退時の収益がゼロとなるリスク。 ●後継テナント誘致の難しさ。
総評	駅から徒歩16分とやや遠いためファミリータイプ中心の間取りとなる。容積率一杯の計画。新築のうちはよいが築年数に応じて賃料が下がっていくため、建築資金をローンで賄う場合には、築年に応じて修繕費用も発生してくるため、手元現金が将来減っていくリスクを知る必要がある。	高齢者が多くニーズはかなり強い。準大手の介護事業者による一括賃借につき安定感がある。築年数が嵩んだ場合であっても地元ニーズが強いため一般マンションよりは稼働面で安心感がある。介護施設であっても躯体部分や保有設備部分についての修繕は必要であるため、20年経過以降のキャッシュフローは悪化してくる可能性がある。早い段階からの修繕費の積み立てなどを自主的に行う必要がある。

■建物の規模の比較

「２F建の木造アパートか３F建の鉄筋コンクリートのマンション、どちらが儲かるんだろう？」 

仮に共同住宅が適切となった場合でも、自己資金やローン金額によってはどちらの規模で行うのか悩ましいケースがあります。あまり多くローンを抱えたくない方など、事業経験豊富な不動産コンサルタントが判断材料を整理致します。

	2F建て	3F建て
土地面積	103.57坪
延床面積	１Kタイプ15戸・123．43坪	１Kタイプ22戸・175.43坪
構造	木造・２F建	鉄筋コンクリート・３F建
総工事費	８７００万円	１７３００万円
当初月額賃料収入	８９万円	１５５万円
表面利回り	12.3%	10.8%
ネット利回り	10.5%	9.3%
比較・総括	木造であるがゆえに建築単価は抑えられるが家賃単価もそれなりに低くなる。総戸数として15戸に抑えられている点も無難である。ただし総額のキャッシュフローは鉄筋コンクリートよりは劣る。ローン額をおさえて手堅い収入を得たい場合には木造が適切。オートロックやネット回線などの設備を充実させるなど、最低限の住戸環境は具備しておきたい。	新築マンション・鉄筋コンクリート造は新築の募集は安心感がある。一方で建築単価が木造より高額であるため、面積が大きくなる以上に総工事費が高くなる。工事費に占めるローン割合が大きくなるため、変動金利の場合には長期的な金利変動リスクを意識する必要がある。収入総額は木造より勝る。鉄筋造であることにうぬぼれず、競合との比較優位箇所をよくウォッチすることが必要。

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