相続税対策をお考えの方

―　このようなことをお考えの方へ　―

• 介護施設で賃貸経営をしながら、うまく相続対策をおこないたい
• 土地に建物を建てて相続対策ができると聞いたことがある
• 相続対策もしながらちゃんと現金がたまるようにしたい
• マンション・アパートでローンと家賃が「逆ザヤになる」のは避けたい

確かに建築資金をローンで借りると大きな節税効果が期待できますが、注意したい点が２つあります。

• 将来、家賃収入がローン返済額を下回るリスクを含んでいないか？
• 地主側が健全な賃貸経営を目指す仕組みとなっているか。
  つまり、建築業者・銀行などが手を組んだあからさまな相続税対策になっていないか？

当社では、健全なキャッシュフローを目指せる介護施設事業者への賃貸を前提とした企画立案を行っています。建築業者や銀行との組織だったタイアップは行っていませんのでご安心ください。

建物用途の違いによるメリット・デメリットを比較できます

例　マンションと介護施設の一般的な比較

※その他建築規模や施設の種類に応じて個別具体的な比較を検討できます。　

不動産を取得することによる相続税額の減額の仕組み

相続税を納税するための資産（課税資産総額）を算出する際、一般に土地や建物は時価よりも低くなるという特性があります。従って、あらかじめ土地や建物を購入し、それを事業として第三者に賃貸することで評価額が減少するため、結果として納税額が落ちるという仕組みを利用することができます。

また、土地は代々相続している場合でも、建物を建てるだけでも評価減の効果があります。

あらたに賃貸用の投資用物件（土地+建物）を購入しても同じく評価減の効果があります。

※減額の率は概算です。立地や契約内容により増減することがあります。

不動産を取得することによる相続税額の減額の仕組み

建設会社・建築業者が提案する「相続税対策」は、確かに納税額が減少するのですが、マンション建設の提案のなかには下記のようなリスクを含んでいることが多いです。

• 多額なローンの借り入れをする場合、相続税を試算するための「課税遺産総額」は減少するが、ローンが発生していることは事実であり、それを20～30年かけて家賃で返済していく必要がある。
• 住宅のニーズは新築時には堅いものがあるが、築年が古くなること、新築の競合が現れること、若年層が減少すること等の要因により、人気が落ちて家賃が減少したり稼働率が低下する。
• 建築業者の提案による「サブリース」契約は、すべての部屋を一旦借り切って「保証家賃」を支払うと言っているが、数年ごとに家賃の見直しが発生し減少する可能性が非常に高い。
• その結果として毎月の家賃でローンを返済できなくなるリスクがある。貯蓄が増えるどころかいまある貯蓄を食いつぶすリスクが生じることになる。
• サブリースを行う建築業者の関連会社は他の地主の物件のサブリースを行っていて、すでに社内で競合となっている場合もある。物件の魅力や担当者の判断で簡単に競合の物件に顧客を奪われることが起こる。
• そもそも若年層の減少はマンション経営においては大きな問題である。建築業者の提案をうのみにせず、自分の土地が若い人たちの流入してくるエリアかどうかを最初に見極める必要がある。

全ての場合に当てはまるとはいえませんが、介護施設への賃貸は、

• 介護事業を行う法人からの家賃収入であり基本的に定額である。
  また、信用力が比較的高い。
• その裏付けとして増加する高齢者の施設利用料や家賃がある。
• その利用料は基本的に建物の経年によっては減額されない。
• 撤退時に家賃収入がなくなるリスクがあるが、簡単に撤退されないようなペナルティ設定をしたり高額の敷金を預かる契約を締結することが多い。

などの安心材料があります。ぜひご検討ください。

ご提案例