土地というのは面白い資産でして、
こんな特徴があります。
・定着して動かない
・動かないけど隣地とくっついたり分割することができる
・測量士が測量したり境界を確認する
・古い謄本にはいまだに（太閤）検地のときの数量が使われていたりする
・隣地と境界で揉めていると正しい面積が決まらない
などがあります。
「いやいや、法人だって伸び縮みするし分割だって合併もある」と
仰られるとそのとおりなのですが、
土地は建物とは異なり上記のような特徴をもっています。
多くの土地の面積について、
ごく最近に測量したものでなければ
土地の謄本に記載の面積が実際の面積とバッチリ一致することはなく、
売買取引の際に測量し直すことがほとんどです。
その際、隣地のかたと、境界線について立ち会いをして、
「この石とこの鋲を結んだ線が境のラインで良いですよね」などと確認をします。
その証拠に「境界確認書」または「筆界確認書」という書面を取り交わします。
基本的には道路との間の境（官民境界線などと呼んでいます）も含めて、
対象となる土地のぐるり一周の線が確認できて、
それをもとに測量した面積こそが、
いま適切に存在する「実測面積」となります。
売買契約書にはこの「実測面積」と、
それ以前から謄本に記載されている「公簿面積」の
２つを記載することが多いです。
土地の面積を実測の面積に修正することを
「地積更正登記」といいますが、
それについては取引前に行う場合と行わない場合とあります。
先日、都内の住宅地の土地面積を測り直して
売買の取引をするという案件がありました。
当社は仲介の立場だったのですが、
測量士のかたとともに隣地のかたとお話をしに行ったところ、
一軒だけ「境界確認書」の捺印に協力しないというかたがおりました。
一回目に会ったときは立ち会いに協力し「ここで間違いない」と、
言ってくれたにも関わらず、
書面に署名と捺印を求めに行くと、
「そんなことには協力しない」ということでした。
いわゆる頑固なおじいさんでした。
結果として、境界が揃わないと買主が地積更正登記ができず、
価値が正しく把握できないため、
取引できないという回答がありました。
なのでなんとか取引を成立させるべく
法務局に伺い上記の説明をしたところ、
隣地の方と立ち合いができ、
境界について間違いないという事実を考慮してくれました。
境界確認書自体は全部揃っていないにも関わらず、
書面ではなく口頭ですが法務局が事実を拾ってくれて
かろうじて地積更正登記を
売主側で完了することができました。
これにより予定通り売買取引ができることとなりました。
法人取引になぞらえると、
隠れている問題を掘り起こし解決し取引を成立させる意味で
「デューデリジェンス」の実施の１つとも言えそうですが、
都心の場合には建物より土地の金額のほうが大きいことが多いので
測量や境界はとても重要でデリケートな話題です。
