M＆Aにおける会社の評価手法は
インカム・アプローチ
マーケット・アプローチ
コスト・アプローチ
の3つがあると思いますが、
不動産についても、大変似た形で
この３つのアプローチが存在します。
いわゆる不動産仲介や宅建業者の業務とは別個の分野になりますが、
不動産の価格を決める方法は、
法律としては
「不動産の鑑定評価に関する法律」のなかで、
「不動産鑑定評価理論」というものが試験科目として定められており、
その理論のなかで
不動産鑑定業者や不動産鑑定士は
三手法を活用するように定められています。
具体的には
〇原価法
〇取引事例比較法
〇収益還元法
といいます。
横文字を使っていない点に業界の古い体質や
イケてない感が多少にじみ出ております(笑)。
〇原価法
原価法は土地と建物に分けて、
それぞれを手に入れるのに必要としたコストを算出して
合計するという考え方です。
コストアプローチと同じ考え方です。
ところが、土地については埋立地を除いては、
大地そのものの原価を考えることは現実的ではないため、
土地については
この後に出てくる「取引事例比較法」により求めた土地の価格を
援用することになっています。
建物については、建築した際の見積書が残っていればそれを参考にして
経過年数や見た目の劣化具合を見ながら
減価計算をして現在価値を求めています。
〇取引事例比較法
こちらは「マーケット・アプローチ」と同様に、
対象となる不動産に類似している、市場で取引された事例をもとに、
立地の優劣、利便性、環境、土地の形状、築年数、設備のレベル、などなど、
対象となる土地や建物がどれぐらい事例と価値に差があるのかを数値化します。
そして、その数値をパーセンテージなどで表し
取引事例の金額にパーセンテージを乗じて
土地や建物の価格を算出するというものです。
投資用の物件でなければ、この手法が最も多く使われており、
とても重要な手法となっています。
〇収益還元法
こちらはＰＥＲやＤＣＦなどでもおなじみと思いますが、
収益と価格の関係を経験的に表した利回りを用い、
不動さんから得られる収益を利回りで割り戻して
不動産の価格を算出するものです。
インカムアプローチそのものになります。
自宅や本社ビルなど、自分で使うものには多少整合しない部分もありますが、
すべての投資用物件（収益物件）において
算出方法の要となっています。
原価法や取引事例比較法と異なり、
土地と建物一体のものとして
算出される点が特徴的です。
さて、鑑定評価理論によって定められた手法を駆使して算出した金額は
ほかの取引の指標となるように公正なものでなくてはならないとされていますが、
実際の不動産市場においては、
鑑定評価によって求めた理論的な数値とは離れたところで
取引が成立している場合も時々あります。
多くの場合、市場の原理に従い
マーケットプライスが自動的に形成されていますし
その実感ももちろんあるのですが、
いくつかの事情で、
それと離れたところで取引がされることもあります。
具体的には、
・早く売らないといけない人がディスカウントした
・利益を出したり減らしたりするなど、決算対策の事情が働いた
・地続きなのでお隣の土地を高く買った
・同族会社間や親族会社間など息のかかった者同士、
通常のマーケット原理と異なる当事者間で価格が決まった
などが実際の例としてお目にかかることがあります。
